Home » Góc Tư Vấn » 16 điều Đặc Biệt Cần Biết Khi Mua Đất Nền Dự Án Dành cho bạn

16 điều Đặc Biệt Cần Biết Khi Mua Đất Nền Dự Án Dành cho bạn

Với tất cả mọi ngươi khi mua đất nền dù để đầu tư hay mua để xây dựng nhà ở, có rất nhiều vấn đề đặc biệt bạn cần phải lưu ý để không bị mắc bẫy hay gặp phải những phiền hà về sau do thiếu hiểu biết, từ việc xem xét giấy tờ hay vị trí nô đất trong giấy tờ và trên thực tế…

Dù là mua đất nền dự án với mục đích gì thì người mua cần phải hiểu rõ những điều sau.

Những Điều Cần Biết Khi Mua Đất Nền Dự Án

1. Năng lực chủ đầu tư dự án:
Hiện nay có khá nhiều dự án được bán và quảng cáo khá rầm rộ với mức giá rẻ, Tuy nhiên theo các chuyên gia phân tích bất động sản cũng như thiết kế xây dựng. Khi giá thành của một khu đất rẻ hơn so với mặt bằng chung của khu vực bạn lên tính toán đến mức độ khả thi và hoàn thiện của dụ án. Đó chính là vấn đề khả năng của chủ đầu tư. Tốt nhất lên chọn những chủ đầu tư nào đã xây dựng và thi công những dự án chất lượng, uy tín.

Phần lớn tất cả các dự án đất nền hiện nay trước khi bán ra ngoài thì trường, góp vốn chỉ mới ở giai đoạn san lấp và giải phóng mặt bằng, chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, vì thế lô đất cũng chỉ trên giấy tò. Một dự án đất nền dịch cho là họp với pháp lý là khi đoảm bảo hoàn thiện cơ sở hạ tầng, được đánh dấu đo đạc, cắm mốc danh giới, có bản thiết kế sẵn sang được Sở Xây Dựng phê duyệt. Do đó, nắm được đầy đủ thong tin năng lực chủ đầu tư dự án là cách tốt nhất để tránh tất cả các rủi do lien quan đến trễn hẹn bàn giao mặt, hoặc thay đổi thong tin quy hoạch không báo trước, không thương lượng được.

2. Giao dịch với giấy tờ rõ ràng:
Theo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) bắt đầu từ 01/01/2007 tất cả mọi giao dịch kinh doanh BĐS đều phải thông qua sàn giao dịch, tuy nhiên cho đến nay trong chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan ban ngành liên quan vẫn chưa có một quy định hay thông tư chính thức nào về việc xem xét thế nào là một sàn giao dịch chuẩn, vì vậy dễ nảy sinh hiện tượng bát nháo các sàn.
Người mua đất nền thực hiện quy trình giao dịch do nhân viên kinh doanh của sàn phân phối dự án hoặc cá nhân môi giới chỉ dẫn, để giao dịch được rõ ràng, khi bắt tay vào giao dịch, người mua cần chủ động đưa ra các yêu cầu trình những giấy tờ cần thiết chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý, …

3. Hồ sơ pháp lý:
Bên cạnh yếu tố uy tín của các đơn vị kinh doanh BĐS, thì tính pháp lý của sản phẩm là nội dung quan trọng nhất. Người mua cần phải xem dự án lô đất mà mình chọn đã có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền và đã được phê duyệt qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục giấy tờ khác hay chưa.
Đặc biệt, người mua cần phải biết theo Văn bản hướng dẫn UBND các quận, huyện và các cơ quan liên quan giải quyết việc điều chỉnh mẫu nhà trong các dự án nhà ở đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây tỉ lệ 1/500 trên địa bàn TP của Sở Quy hoạch-Kiến trúc TP.HCM thì các dự án nhà ở được UBND giao đất sau ngày nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực (16/11/2004) thì chủ đầu tư phải xây dựng đúng mẫu nhà đã được thẩm định thiết kế và phù hợp với định hướng không gian kiến trúc cảnh quan đã được phê duyệt, tức chủ đầu tư đất không được phân lô bán nền, mà buộc họ phải đầu tư xây nhà hoàn chỉnh rồi mới được bán. Tuy vậy, trên thực tế do nguồn vốn ít nên đã có những chủ đầu tư lách quy định này bằng hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và góp vốn xây dựng nhà ở, dù trên giấy tờ giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua đất nền, những người mua đất nền đầu tư thay vì triển khai xây nhà, lại sang nhượng hợp đồng góp vốn. Do vậy, việc xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh như phương án ban đầu sẽ khó thành, đồng thời khi tranh chấp hợp đồng xảy ra thì pháp luật không thể bảo vệ được người mua.
Người mua cũng cần phải chú ý đến Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa. Theo đó, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu tại các vùng ven.
Hiện nay, các chủ đầu tư thường mua đất từ trong dân và lập dự án tách thửa và chia thửa không đúng như quy định, cũng như chưa đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu. Do đó, giá đất nền rẻ tuy có một sức hút lớn, nhưng cũng đừng vì thế mà người mua bỏ qua tính pháp lý của dự án mà mình đã chọn.

4. Thanh toán:
Dĩ nhiên một khi đã muốn đầu tư thì bạn đã có một số vốn nhất định, nhưng lưu ý thêm những điều sau cũng sẽ không thừa để thương lượng được giá cả chính xác.
– So sánh tương quan giá cả BĐS đã chọn với các bất động sản tương đương.
– Nếu người mua quá hạn 15 ngày không đóng đủ tiền như hợp đồng thì thường sẽ bị phạt ¼ giá trị hợp đồng và chủ đầu tư có toàn quyền quyết định.
– Một số dự án có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn, song thường thì ngân hàng chỉ hỗ trợ khi người mua có nguồn thu nhập ổn định và khá cao, do đó cần xem rõ bạn có thể vay bao nhiêu trước khi quyết định đầu tư.

5. Thay đổi quy hoạch:
Dù người mua đã rất chú ý đến sự thay đổi quy hoạch qua việc mua đất nền khi dự án đã có quy hoạch chi tiết rõ ràng, song thay đổi quy hoạch là vấn đề thường thấy, quy hoạch có thể làm tăng diện tích phát sinh hoặc làm giảm đi diện tích đã có như hợp đồng, lúc đó giá thành và chi phí sẽ là vấn đề cần phải thương lượng rõ ràng giữa đôi bên.

Thay đổi quy hoạch dự án

6. Hợp đồng:
Hợp đồng chính là cơ sở để kiện ra tòa nếu một trong hai bên có hành vi vi phạm. Chính vì vậy mà nội dung hợp đồng phải được ghi rõ ràng, đầy đủ các thông tin cần thiết: phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn giao đất, đặc biệt là các điều khoản phạt như mức đền bù thiệt hại nếu chủ đầu tư vi phạm tiến độ, quy hoạch thay đổi, người mua trễ hạn nộp phí thì giải quyết thế nào, …

7. Thời gian xây nhà:
Một vấn đề riêng biệt trong hợp đồng dành cho người mua đất nền với nhu cầu ở thực sự là xem xét thời hạn chủ đầu tư buộc khách hàng phải xây nhà. Nếu như có chủ đích mua đất nền để xây nhà thì người mua nên tránh mua lại những nền đất đã quá thời hạn phải triển khai xây dựng nhà ở theo như cam kết trong hợp đồng, nắm rõ thời hạn quy định hoàn tất việc xây dựng nhà ở trong khu dân cư cũng như thiết kế chung của dự án.

8. Cân nhắc Khả năng Tài Chính:
Cân nhắc khả nang tài chính cũng không kém quan trọng khi lần đầu mua đất đó là khả năng tài chính của mình tới đâu. Điều này sẽ giúp bạn dễ ràng chọn mua được 1 nô đất nền phù hợp với khả năng tài chính của mình. Đồng thời cũng hạn chế rủi ro trở thành “Con Nợ” trong tương lai. Lời khuyên dành cho bạn hãy dùng khả năng tài chính hiện tại để mua, Hạn chế vay vốn ngân hàng số tiền quá lớn vượt quá 50% giá trị nô đất. Bên cạnh đó bạn có muốn hợp tác đầu tư với anh em bạn bè, người thân, tốt nhất lên làm bản giấy tờ cam kết, giao kèo rõ ràng về trách nhiệm đôi bên về quyền và nghĩa vụ sau này, tránh tình trạng rắc rối và sứt mẻ tình cảm về sau này.

9. Tâm lý đám đông:
Nguyên tắc cuối cùng mà chúng tôi muốn các bạn lưu ý chính là đừng tin tưởng rằng nếu có nhiều người cùng thực hiện một việc thì việc đó nhất định đúng. Trong đầu tư cũng vậy, để đầu tư có hiệu quả, bạn cần phải thu thập đầy đủ những thông tin về chủ đầu tư, dự án, nếu cần thiết thì nên nhờ các chuyên gia tư vấn để vốn đầu tư của mình tránh được rủi ro cao nhất, đừng tin hoặc trông cậy quá nhiều vào trào lưu đầu tư ồ ạt của một nhóm người.

* Cách Chọn mua đất
Mua đất không thể quyết định nóng vội được. Bạn cần thời gian để nghiên cứu tổng thể thị trường cũng như chọn lựa những vị trí cụ thể. Bạn cũng nên dành thời gian nghiên cứu các công ty tư vấn trên thị trường – những tư vấn đúng đắn của các chuyên gia sẽ giúp bạn tiết kiệm được rất nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Đầu tư thời gian cho những nghiên cứu, tìm hiểu sẽ giúp bạn tránh được rất nhiều rắc rối sau này cũng như những sai lầm khiên bạn tốn kém những khoản không cần thiết.
Những Lưu ý khi chọn mua đất:

1. Diện tích:
Chiều rộng (thường gọi là mặt tiền), chiều dài: (hay chiều sâu) cần có một tương quan tỷ lệ (thích hợp nhất là cạnh rộng bằng 2/3 cạnh dài sẽ dễ bố trí được ngôi nhà đẹp).
Trong phong thuỷ, người ta cũng quan trọng về hình thế đất. Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, phía tả là thanh long, hữu là bạch hổ, lưng phải “tựa sơn”, mặt phải “hướng thuỷ”. Đất phải nở hậu (chiều rộng đất phía sau to hơn phía trước). Phía trước mặt không nên có cột điện, cây, hay con đường cắm thẳng vào khu đất, cũng không tốt. Các quy định này thực tế khá phong phú, nên cần có một chuyên gia đến xem và hướng dẫn cụ thể mới có thể lựa chọn chính xác được.

2. Môi trường:
Chung quanh trước đó là gì, nếu là đất trước đó làm nhà tù, bãi rác hay nghĩa trang thì nên tránh. Còn nếu là đất mới khai khẩn, đất ruộng hay nông trại thì tốt.
Khu đất nên ở trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô-tô có thể vào được … Và yếu tố quan trọng nhất là giá đất phải hợp lý.

* Lưu ý không nên chọn mua nô đất:

1. Đối diện với ngã ba đường:
lô đất ở góc đường vì sẽ mất Thanh long hay Bạch hổ (theo trường phái Loan đầu), lô đất có hình cánh cung như luỡi dao hướng vào nhà (thường gặp khi đường cong hay trong đường cùng)

2. Hướng:
Trong việc chọn hướng, quan niệm chọn theo tuổi của người chủ gua đình chưa hẳn đã quan trọng bằng tránh các hướng xấu theo quy luật khoa học và môi trường. Một mảnh đất dẫu theo “thầy địa lý” là cực kỳ phát đạt, ăn nên làm ra nhưng cửa chính mở thẳng về hướng tây, hứng chịu toàn bộ ánh nắng mặt trời gay gắt buổi chiều, thì chủ nhà phải chịu đựng sự ngột ngạt, nóng bức trước tiên! Còn nếu thực hiện theo lời dặn của ông bà ta “ lấy vợ hiền hòa, làm nhà hướng nam” thì khỏi phải nói rồi, vì hướng nam hay đông nam là hướng khí hậu ôn hòa, gió lành, lý tưởng bậc nhất cho các căn nhà ở nước ta.
Nhìn ra cảnh quan chung, người ta ai cũng thích vị trí giao thông thuận lợi, đường trước nhà rộng rãi và thẳng. Các căn nhà đã xây theo hàng lối, trật tự, chứng tỏ trình độ dân trí và an ninh, an toàn cao trong khu vực. Nếu bạn không có ý định dịch chuyển nhiều, bạn hãy cân nhắc đến một tương lai gần, dự kiến những sự thay đổi trong khoảng thời gian 5-10 năm hoặc lâu hơn đối với nhu cầu của gia đình. Nếu bạn là công chức nhà nước lại cần xét đến vị trí gần chỗ làm, sẽ giúp bạn nhiều trong điều kiện giao thông tương lai chưa mấy sáng sủa.
Thiết kế bên trong cũng rất quan trọng, vì vậy khi mua lô đất, nên xem hướng trước và so với sơ đồ (floor plan) của nhà thì có thể biết nhà này có năng lượng tốt hay xấu tọa lạc ở cửa chính, ở bếp hay ở các phòng ngủ, có phạm phong thủy hay không… Nếu phạm thì có thể giảm thiểu hay hóa giải được không, nếu không thì có thể đổi sơ đồ bên trong đôi khi sẽ đem lại một sự tốt đẹp hơn.

3. Pháp lý:
Cần thận trọng không mua phải khu đất nằm trong diện quy hoạch giải toả. Tốt nhất nên mua đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hợp pháp để tránh tranh chấp, và dễ dàng hơn cho việc giải phóng đền bù nếu xảy ra. Khi mua đất, cần thận trọng trong các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua đất: hợp đồng cần có chữ ký xác nhận của cả chồng lẫn vợ (bên bán) để tránh tranh chấp về tài sản sau này, hợp đồng phải có xác nhận của cơ quan công chứng nhà nước.

4. Địa chất:
Các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. Khi mua đất, chủ nhà thường không để ý tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất.

5. Tránh Mua đất nền chung sổ:

hạn chế mua đất nền chung sổ

Hạn chế mua đất nền chung sổ

Nếu bạn mua đất mà sử dụng sổ chung thì sau này có vấn đề tranh chấp xảy ra, bạn sẽ gặp khá nhiều rắc rối, chẳng hạn đối mặt với những vấn đề như: tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định, có người chịu thỏa thuận có người không và đặc biệt nếu mua đất sổ chung bạn có thể không xác định được vị trí đất của các nền đất ấy.
* Điển hình tại hà nội hiện tại đang có dự án đất liền kề biệt thự phân nô giá rẻ có tính pháp lý và độ tin cậy cao đang được rất nhiều nhà đầu tư cũng như người dùng quan tâm và chọn mua mà bạn không thể bỏ qua.
Click xem ngay Liền kề Thanh HàBiệt Thư Thanh Hà để biết thêm thông tin chi tiết cũng như giá cả hiện tại có phù hợp với bạn không?.
1 số hình ảnh về dự án Liền Kề Thanh Hà và Biệt Thự Thanh Hà.

Hệ thống hồ điều hòa rộng hơn 30 ha được ví như lá phổi xanh cho khu đô thị Thanh Hà
Hệ thống hồ điều hòa rộng hơn 30 ha được ví như lá phổi xanh cho khu đô thị Thanh Hà

khu vực sân chung giữa các tòa chung cư
khu vực sân chung giữa các tòa chung cư
Sân tập golf trong Khu đô thị Thanh Hà.
Sân tập golf trong Khu đô thị Thanh Hà đã đi vào hoạt động
Hồ điều hòa thanh hà cienco 5
hệ thống tiện ích khuôn viên khu vui chơi hồ điều hòa thanh hà đã hoàn thiện
Trường Học Liên Cấp 1 + 2 Tuệ Đức
Hệ thông tiện ích trường học liên cấp 1 cấp 2 tuệ đước đã được hoàn thiện đã bắt đầu tuyển sinh